Requisitos, características y ventajas de alquilar con opción a compra

Hoy en día, comprar una vivienda de obra nueva supone un gran desembolso económico. Tanto para la entrada, el arreglo de la misma, si es necesario, y los extras a pagar como impuestos, notarios o abogado. Por desgracia, cada vez menos ciudadanos son capaces de afrontar todos estos gastos, por lo que el alquiler con opción a compra se erige como una gran oportunidad para comenzar a disfrutar de una casa, casi, en propiedad.

Es un acuerdo contractual realizado por el propietario y/o constructora y el cliente, en el que se plasman las características del alquiler previo a la compra, y de la posterior venta del inmueble. Al tratarse de un contrato con dos subcontratos, el de compraventa y el de arrendamiento, cada uno de ellos se rige por una legislación diferente. El de alquiler por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y el siguiente respecto al Código Civil.

Alquiler con opción a compra en las viviendas de obra nueva

Los inmuebles a estrenar, tanto en su compra, venta o alquiler, se comportan de forma distinta a los de segunda mano. Estos, al ser un producto nuevo, sin haber sido usado previamente, deben hacer frente al Impuesto de Valor Añadido (IVA). En el caso de los alquileres con opción a compra, este gravamen se pagará de forma prorrateada mensualmente, por lo que la cuota a pagar en estos casos a la constructora o inmobiliaria se divide en:

• Cuota mensual pactada con los encargados de la promoción, en concepto de prima que se irá descontando del valor de la propiedad. Si, finalmente, no se opta por adquirir la propiedad, todo lo pagado se perderá.
• IVA correspondiente. A la cuantía anterior, se sumará el tipo de interés correspondiente según el inmueble y la comunidad autónoma. Generalmente, se trata del 10% en viviendas de obra nueva y un 4% en las protegidas.

Aunque el contrato tenga unas características comunes para el alquiler con opción a compra, ello no exime de que el futuro propietario pueda pactar otras distintas con la constructora. En general, a no ser que esté estipulado por contrato, no se devolverán las cantidades entregadas, ni la cuota ni el IVA por parte de la hacienda pública. Y, sobre todo, el precio permanece inamovible desde el comienzo hasta el final de la vida útil del pacto, pero, lo cierto es que pueden darse otros escenarios:

• Que tras la finalización del contrato no se quiera adquirir la casa, pero si seguir viviendo en ella. Por lo que se pasaría de una opción de compra, a un contrato de arrendamiento ordinario. En este caso se dejaría de abonar el IVA mensual y la renta no se restaría de ningún valor, ni precio inicial.
• El promotor puede aplicar un descuento antes de formalizar el contrato de compraventa de la vivienda de obra nueva. En este caso habría que recalcular el gravamen a asumir.

Pero, lo más importante de todo es que ambas partes cumplan con el contrato vigente. Si fuese la constructora la que lo incumpliese, seria necesario actuar con medidas legales. La ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación es la que establece las siguientes medidas que benefician al inquilino:

• Incurrir en la devolución integra (sin IVA) de las primas abonadas.
• Además, de una indemnización por daños y perjuicios, derivados de la compra de una cocina o baños, así como de los costes y honorarios del abogado.
• En caso de vicios ocultos, es decir, defectos en el inmueble que no se habían reflejado, puede solicitarse un descuento en el precio final como deterioro del valor de la propiedad.

Una de las principales ventajas del contrato de arrendamiento con opción a compra es que el precio del inmueble no variará

Características de un contrato de alquiler con opción a compra de una casa de obra nueva

La naturaleza dual del contrato de arrendamiento con opción a compra, lo convierte en un documento muy completo. Dual porque se trata de un acuerdo donde se pacta, tanto las condiciones de alquiler, como las de venta. Y completo, porque recoge todas las clausulas donde propietario y cliente están de acuerdo. Debe especificarse todo con la máxima claridad posible que evite futuros problemas y malentendidos.

En cuanto al convenio de alquiler, este deberá de contener la duración de este periodo, el plazo mínimo o máximo para proceder a la venta de la casa, la renta mensual que será descontada del total, los gastos derivados del inmueble como comunidad, basura… y quién los asumirá.

El contrato de compraventa, especificará las voluntades de ambas partes frente a la propiedad. Es decir, la disposición de la constructora de vender, y de los inquilinos en comprar. Además, del precio final de venta y las posibles consecuencias para ambas partes de incumplir el acuerdo.

Antes de firmar lo pactado y de adquirir un compromiso, es muy importante que el arrendatario tenga en cuenta las siguientes consideraciones, y sea consciente de sus derechos:

• Si el inquilino finalmente decide no comprar la vivienda de obra nueva con anterioridad a la finalización del contrato, éste podrá seguir habitando en el inmueble hasta la vigencia del mismo
• Si, por el contrato, si decide comprarlo, pero no se encuentra en condiciones de afrontar o solicitar una hipoteca, puede prorrogar el contrato de alquiler. Eso sí, con el consentimiento de la constructora o propietario.
• El cliente tiene exclusividad para la compra del inmueble arrendado.
• Se perdería la prima aportada desde el inicio del contrato, así como el derecho a adquirir el inmueble, si se produjese un retraso de dos meses en el pago de la cuota mensual de alquiler.
• El inquilino puede formalizar la compra de la casa a estrenar en cualquier momento, sin necesidad de esperar a la fecha indicada en el acuerdo.

Alquilar una vivienda con opción a compra puede ser una oportunidad para parejas que están comenzando o personas que acaban de firmar un contrato laboral

Ventajas del alquiler con opción a compra

• Experiencia real. Vivir durante los años pactados en la propiedad a estrenar, permite comprobar si esta se adapta a nuestras necesidades o no.
• El precio final del inmueble se encuentra pactado y estipulado por contrato. Se trata de una gran ventaja que elimina totalmente la especulación en cuanto a su valor.
• Ayudas y subvenciones. Dependiendo de la comunidad autónoma y la provincia donde se ubique la vivienda, existen multitud de oportunidades publicas y privadas para contribuir a la compra de una vivienda.
• Durante la vigencia del contrato, en ningún caso, ni propietario ni constructora podrán poner el piso o casa a la venta. La compra y, por consiguiente, el inmueble está asegurados para los clientes.
• Los inquilinos pueden comprar la propiedad en cualquier momento, sin esperar al tiempo pactado o a la finalización del contrato.
• La renta mensual se resta del precio de la casa. Si se ha tomado la decisión de adquirirla, la cuantía a pagar se puede ver reducida entre un 30-50% sobre el valor inicial.
• En el caso de recurrir a una hipoteca, la cuota sería más baja que la de una normal, así como los intereses a asumir.